深圳楼市冰火两重天:南山房价破10万,龙岗房价低至4万

2020-10-27 06:00 深圳十三房说楼

深圳楼市冰火两重天:南山房价破10万,龙岗房价低至4万

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问:老师好,五百万预算,分别从投资和居住两个角度,帮忙分析购买龙岗大运颐安都会中央五期新房如何?感谢!

答:你这个问题的回答可不简单,颐安都会中央的五期还没有开盘,近期我刚去看过,颐安的五期主力户型是109四房,预估单价在5.7w单价左右,并且还有三四千的装修费。 500w预算是刚好买个89的毛坯了,含装修费应该只能买76的小三房。之前也回答过,这个户型的朝向和噪音就不太妙咯。 另外颐安所带的华南师范大学附属,还没有展示出很好的成绩。 板块的投资属性来说是很好的,东部绝对中心、4线地铁枢纽、大学城balabala一大堆利好,不过也要买到对的楼盘和对的产品。

问:十三老师你好,我是十三房的老粉,追随十三房买到了雅居乐的清水湾,后来买深圳,你们当时还没有去深圳,我在2018年买龙岗喜悦里小区,买的111平,469万总价,单价4.2万,现在看没怎么涨,当时看过宝中体育场附近的没有买,现在后悔死了,请十三老师分析一下这个楼盘后期走势以及后续操作,谢谢!喜悦里我当时是抵押贷款买的,抵押每个月还款7500 按揭那边因为贷了五成,每个月还款14000 一个月总共还款21500元,现在差不多快两年了,没有涨。这样看,我是不是亏了?谢谢

答:老粉你好,首先感谢对十三房的信任[握手]。 18年看了宝体,最终买了龙岗,想必把大腿根儿都拍红了。 我们来算笔细帐,400多万预算18年看宝体,大概率是金成时代、泰华君逸世家这些品质一般的老盘,到现在涨幅大约40%,目前已经横盘。 喜悦里111平现在总价540万左右,涨了16%,而且龙岗正在补涨阶段,预计到下半年,最终能收获30左右的涨幅,比起宝体的老盘并没有差太多,所以很多事从长线来看,不像你想的那么杯具。 当然如果硬要类比诺德,雅筑这些妖盘小户型的涨幅,我也无话可说。 后续如何操作,等龙岗补涨完毕,纯投资可以考虑置换,根据当时的市场形势再做决断。

问:大十三老师大,现在650买佳兆业上品还值得吗,纯投资,感觉预期收益是不是太低了

答:关于佳兆业上品雅园这个盘,不好意思我又要吹一波。 去年12月份,西部已经上天,福田也补涨不少,很多人认为大涨已到尾声,选筹难度很高。 当时我们判断上品雅园会快速补涨,推荐给了几个签约客户。 当时两房450,三房550,我们主推潜力更大的两房,有两个客户以450万入了两房,有的犹豫放弃了。 到今天,雅园的两房挂盘价580-600,成交价560,四个月时间,除掉过年和疫情的两个月,两个月收获了25%的涨幅,在深圳上涨的后程,获得了几乎不输于西部的涨幅,是非常难得的。 现在雅园的三房已从550到了650,上涨100万,后续理论还有一些涨幅,但鉴于学位收益的不确定性,这个筹码现在肯定不是优选了。

问:桃源村三期经济适用房,还没有转红本,中介说可以找担保公司补地价转红本,但是要先交定金,这种操作有没有什么坑?如何保障买方的合法权益?

答:深圳的中介其实诚信度还是很高的,不会太过夸大或者刻意设置陷阱给你,但具体单子我不了解,桃源村三期是经济适用房是真实的。

问:请问十三,夫妻均本科毕业,1983年出生,在北方工作生活。现在想将一人户口落到深圳,请问有什么快速的办法?

答:全日制的话,落户很快,有特殊情况一个月都可以搞定,不过一般不这么建议,落户这事,越慢越稳妥。

问:米总您好!我是深户已婚。现已有一套房在还月供,目前手头有90万现金,纯投资不自主,从增值的角度出发,麻烦问一下米总有没有合适的小户型可以考虑?或者这个预算只能放弃深圳考虑别的临深城市?感谢!

答:180万总价,太南了,临深的惠州不推荐,东莞单价太高,要不去北三县赌一把?

问:你好,我买的笔架山公馆因违建整体价格止涨,16年的新盘,价格才7万左右,打算出售能到手360万左右,打算购买明德学位的香蜜湖豪庭,900左右。因为有贷款记录,做不了3成,打算用老公房子做二次金融贷出250万,jlh做5成。现在那里69平朝北930左右价格54平朝南980 ,打算用贷款还贷。家庭收入仅能支付现在的自住房子➕孩子开销。想着银行还贷一年33万左右,租出去10万,每年只要能涨回20万就能持平,两个孩子都能解决中小学教育问题。不知这样操作合理吗?

答:你好,二抵要注意利率多少。一般建议直接去银行申请加按揭融资。 以下几种方案可以操作成首付3成: 1.找渠道5改3 2.全款抵押 豪宅片区生源纯粹,外加小班教学,也能考出一道风景线。 留足3-5年月供就没有太大问题。

问:十三老师好,龙华壹成中心怎么样?投资合适吗?怎么看待那个片区?谢谢。

答:壹城中心 一大片啊一大片,跟种庄稼似的,连绵不断的一大片 (散文写得不好,见谅) 壹城中心的问题有三: 一、量大、量很大、量非常大 二、交通,各期距离地铁都挺远的,对于郊区刚需盘的定位而言,地铁至为关键,4号线已经挤出翔了,下来还要走近半小时才能到家,这可是五六百万的房子,怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价,在龙华更好地段的选择很多,竞品对手数不胜数,同样的价格可以买上塘甚至红山,为什么要买龙华老城区,学校还不好

问:十三老师,我现在布吉有套市值550左右,想置换福田三房,预算800,目前关注景田片区,看了擎天华庭和万科金色,您有什么建议,有没有次新推荐,主要自住,非常感谢。

答:景田板块分析: 景田是福田CBD的核心居住区,得益于福田CBD大量的金融从业者,景田租金和房价都有不错的势头;但未来,福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移,加上福田本身未来规模薄弱,景田的投资潜力不会太大,中长期看持平大势; 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园,小区是整个景田片区为数不多的,拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区,并且也是附近环境最好,生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点: 1.景田D出口,标准地铁口物业。 2.附近公园多,步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近,小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点: 1.小学为景田小学,学位没有景田中区域荔园外国语小学好(初中都是福田科技中学) 2.总价高,没小面积户型。 擎天华庭(荔外狮岭.科技中学) 景田的选筹建议: 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘

问:首付三成110,预算320以内,打算大社区,地铁口800米以内的两房(2016年惠城河南岸佳兆业壹号买了一套2房,目前以租还贷)深圳买房属于刚需>保值>投资,刚结婚,准备要小孩子,房子打算长期持有。目前住南山公租房冠铭花园(一房一厅),看过比较喜欢的房子是信义御城豪园,英郡年华,信义锦绣花园。锦绣是目前最想买的,14号线在小区门口,离三号线塘坑15分钟路程,18号线四连站也有规划,觉得有机会涨。 ■请问这三个小区哪个好?看过中城康桥,桂芳园,中海怡美,万象天成,明珠广场,摩尔城等都不是很喜欢。 ■今年经济环境差,什么时候入手比较好? ■惠州那套房子如何处理价值最大化?

答:你好,英郡年华整个区域周围环境较差农民房和厂房较多,旧改缓慢,未来也没有大的规划,属于龙岗区放羊式管理地带,一条3号线生命线,龙岗大道常年拥堵,灰尘很大,车位规划不足,1500户,车位只有1100个。自住和投资都一般。 纯自住,布吉可以关注桂芳园和康桥花园,注意淘笋。 信义锦绣花园自住还行,投资一般般,涨幅微弱。 惠州物业潜力不看好,建议出手后增加首付,深圳入手总价400-500左右的上车盘。

问:老师 现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我 算笋吗?

答:不算,笋盘的定义是成交价的7折,事实上,你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道,这套房子没有硬伤,可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价,不是报价

问:十三老师,首付三成,能凑200万现金,投资为主,能点评下龙华华盛珑悦,壹城中心11区,坂田嘉华领汇,信义嘉御山这几个小区吗?

答:1.华盛珑悦价格高了,片区一手供应量很大影响价格,洗盘期会更久。 不是优质学位 2.壹城中心,龙华区地标性住宅,是龙华老城区最吸睛的盘,没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送,利用率普遍超过90%。 2、配套齐全,学校、商业、地铁(共十区,但是只有九区算地铁房); 3、次新、鸿荣源品牌; 4、税费低,因为2015年首开,登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显: 1、体量确实太大了,而且附近旧改太多,一手砸盘,二手价格也一直上不去,简直天量供应; 2、本身离地铁较远,加上四号线交通拥挤,依靠地铁上班不方便(9区稍微近一点),而且全部入住道路交通势必拥堵; 自住可以买,投资一般般。 3.信义嘉御山分六期,盘子非常大,自带天虹商场,门口在建的10号线明年通车,学校是九年一贯制的华为科技城外国语学校。是坂田比较推荐的盘,自住+投资是不错的选择。

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